Capita spesso durante la lettura di verbali assembleari di condominio di incappare in delibere condominiali nelle quali si preveda l'applicazione di sanzioni pecuniarie nei confronti di coloro che violino il Regolamento Condominiale.
Nasce spontaneo a fronte di siffatte statuizioni domandarsi se possano ritenersi legittime e, se sì, in che termini e con che limiti.
Proviamo, quindi, a rispondere a qualche domanda in merito.
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È possibile sanzionare il condomino che violi il Regolamento Condominiale?
Sì, la risposta è affermativa.
L’art. 70 delle disp. att. c.c. prevede che “…Per le infrazioni al regolamento di condominio (1138 c.c. può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00…”.
Il nostro ordinamento, dunque, sul punto non lascia spazio a dubbi sulla sussistenza della effettiva possibilità di prevedere una multa in denaro in caso di infrazioni condominiali.
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Con quali modalità potrà essere legittimamente prevista la sanzione anzidetta?
La risposta è fornita dalla seconda parte della norma appena citata, secondo cui: “… L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. …” e, dunque, con la presenza di almeno due terzi dei condomini che a maggioranza (che rappresenti almeno la metà dell’intero edificio) statuiscano sul punto.
Occorre premettere come l’art. 70 disp. att. c.c attenga alla disciplina dell’uso della cosa comune e sia, dunque, applicabile esclusivamente in presenza di una esplicita previsione del regolamento di condominio, risolvendosi, in caso contrario, in una lesione dei diritti di godimento del singolo.
In buona sostanza, sussistono due presupposti affinché possa essere comminata la menzionata sanzione:
1. deve essere necessariamente contenuta in un regolamento condominiale;
2. la sua applicazione deve essere deliberata dall’assemblea condominiale.
Ciò concretamente significa che la possibilità di irrogare una sanzione sulla scorta della sua previsione in una delibera assembleare potrebbe sussistere solo se vi fosse un’esplicita previsione, a monte, nel regolamento.
In difetto della previsione specifica, ne l’amministratore potrebbe essere autorizzato dall’assemblea, volta per volta, ad irrogarla, ne l’assemblea potrebbe irrogarla direttamente.
Si consideri, comunque, che la natura regolamentare della clausola che prevede le sanzioni pecuniarie per l’inosservanza del regolamento condominiale, consente la possibilità di una modificazione da parte dell’assemblea condominiale che deliberi con il quorum di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, già richiamato.
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Quali sono i limiti all’applicazione della sanzione?
Il nostro legislatore nel prevedere la possibilità di irrogazione della sanzione pecuniaria, ha anche stabilito dei limiti fissi sull’entità della sanzione da rispettarsi a pena di nullità.
Ed invero, l’art. 70 disp. att. fissa in caso di violazione del regolamento in Euro 200,00 il confine massimo e lo innalza in Euro 800,00 solamente in caso di recidiva (quindi, di reiterazione della condotta illegittima).
Laddove venga, contrariamente, disposta una sanzione di importo maggiore rispetto a quelli indicati sarà da considerarsi nulla, anche se siano stati rispettati i presupposti sopra citati.
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È possibile opporsi alla sanzione pecuniaria comminata?
Come tutte le delibere assembleari, anche quella che dispone l’irrogazione di una multa può essere impugnata dinanzi l’Autorità Giudiziaria competente per materia e per luogo ai sensi dell’art. 1137 c.c. che, appunto, al riguardo dispone: “… Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti…”.
Si ricordi in tal caso che la materia oggetto di contenzioso prevede l’espletamento di preliminare tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità che deve precedere qualunque azione di carattere giudiziario.
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Il denaro afferente la sanzione dove finisce?
Anche questo aspetto è disciplinato dall’art. 70 disp. att. c.c., il quale prevede che le somme ottenute in questi termini debbano confluire nel fondo comune condominiale ed essere utilizzate in favore delle spese ordinarie condominiali.
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E se il condomino non paga? Cosa succede?
Il rimedio per il recupero delle somme scaturenti dall’irrogazione della multa condominiale è quello tradizionale per il recupero dei crediti davanti all’Autorità Giudiziaria competente.
L’amministratore in forza dell’art. 63 disp. att. c.c. potrà richiedere l’emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo al fine anzidetto.
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Se la violazione è commessa dal conduttore (inquilino) dell’immobile? Chi risponde?
In caso di locazione, anche il conduttore – così come il padrone di casa – è tenuto a rispettare il regolamento di condominio per l’uso dei beni e dei servizi comuni, anche se nel contratto di locazione non è contenuta una specifica clausola che glielo imponga.
Sarebbe, anzi, compito del locatore nel momento in cui redige e stipula il contratto di locazione prevedere in esso l’obbligo per l’inquilino di osservare il regolamento condominiale. E ciò perché il proprietario dell’appartamento è il principale destinatario del regolamento stesso e si deve porre, nei confronti dei restanti condomini, non solo come responsabile delle proprie violazioni, ma anche di quelle di colui a cui abbia affidato il proprio appartamento.
In tale ottica anche la Cassazione (Sent. n. 11859/2011.), ha chiarito come il locatore sia tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti nel regolamento, ma anche a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante lo scioglimento del contratto.
Nel caso in cui il conduttore, quindi, non rispetti il regolamento, l’amministratore – così come qualsiasi altro condomino (nel caso di inerzia dell’amministratore) – può agire sia nei confronti del conduttore stesso (in quanto artefice del comportamento illecito), sia nei confronti del locatore (in quanto condomino e, quindi, garante del rispetto del condominio).
Chiaramente, se in causa dovesse essere chiamato il locatore, questi potrebbe poi rivalersi contro il conduttore chiedendogli il risarcimento del danno e sfrattandolo.
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